Usucapião: Como Funciona e Como Regularizar Seu Imóvel

Introdução

Você mora há anos em um imóvel mas não tem a escritura? Cuida de um terreno abandonado pelo verdadeiro dono? A usucapião pode ser a solução legal para regularizar sua situação e se tornar proprietário de fato. Este guia explica de forma simples como funciona a usucapião no Brasil, quais são os tipos, requisitos e como dar entrada no processo.

O que é Usucapião

Usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um bem móvel (como carro, móveis) ou imóvel (como casa, apartamento, terreno) através do uso prolongado e contínuo, agindo como verdadeiro dono durante um período determinado por lei. É uma forma de regularização que privilegia quem dá função social à propriedade em detrimento de quem a abandona.

Em palavras simples: se você cuida de um imóvel como se fosse seu, paga as contas, faz melhorias, mora nele ou o torna produtivo por um tempo determinado, e o verdadeiro dono não reclama, você pode pedir na Justiça ou em cartório para se tornar o proprietário legal.

Requisitos Comuns a Todos os Tipos

Independentemente do tipo de usucapião, três requisitos são sempre obrigatórios:

1. Animus Domini (Comportamento de Dono)

Você precisa agir como se fosse o verdadeiro proprietário: pagar contas de água, luz e IPTU, fazer manutenção e melhorias, apresentar-se como dono perante vizinhos e terceiros. Não basta apenas estar no imóvel.

2. Posse Pacífica (Sem Oposição)

A posse deve ser mansa e pacífica, ou seja, sem que ninguém conteste ou reclame. Se o verdadeiro dono entrar com ação judicial para retomar o imóvel, a contagem do tempo é interrompida.

3. Posse Ininterrupta

Você precisa estar na posse do bem de forma contínua, sem abandoná-lo. O tempo necessário varia conforme o tipo de usucapião (de 2 a 15 anos).

Tipos de Usucapião de Imóveis

Existem sete tipos diferentes de usucapião de imóveis no Brasil, cada um com requisitos e prazos específicos.

1. Usucapião Extraordinária (15 ou 10 anos)

Prazo: 15 anos (ou 10 anos com redução)

Requisitos:

• Posse ininterrupta por 15 anos
• Comportamento de dono
• Sem oposição
• NÃO exige documento (justo título) nem boa-fé

Redução para 10 anos se:

• Você estabeleceu moradia habitual no imóvel, OU
• Realizou obras ou serviços de caráter produtivo

Quando usar: Ideal para quem não tem nenhum documento do imóvel.

Base legal: Art. 1.238 do Código Civil

2. Usucapião Ordinária (10 ou 5 anos)

Prazo: 10 anos (ou 5 anos com redução)

Requisitos:

• Posse ininterrupta por 10 anos
• Comportamento de dono
• Sem oposição
• Exige justo título (algum documento que comprove a aquisição)
• Exige boa-fé (você acreditava que o documento era válido)

Redução para 5 anos se:

• Imóvel foi adquirido onerosamente (comprado) com registro posteriormente cancelado, E
• Você estabeleceu moradia OU fez investimentos de caráter social e econômico

Quando usar: Para quem tem algum documento de compra, mesmo que irregular.

Base legal: Art. 1.242 do Código Civil

3. Usucapião Especial Urbana (5 anos)

Prazo: 5 anos

Requisitos:

• Posse ininterrupta por 5 anos
• Imóvel de até 250m²
• Utilizado para moradia própria ou da família
• Não ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural)
• Só pode ser reconhecida uma vez por pessoa

Quando usar: Para regularizar pequenos imóveis urbanos usados para moradia.

Base legal: Art. 183 da Constituição Federal, Art. 1.240 do Código Civil, Art. 9º da Lei 10.257/2001

4. Usucapião Especial Rural (5 anos)

Prazo: 5 anos

Requisitos:

• Posse ininterrupta por 5 anos
• Imóvel de até 50 hectares
• Utilizado para moradia E tornado produtivo pelo trabalho próprio ou da família
• Não ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural)
• Pode ser reconhecida mais de uma vez (diferente da urbana)

Quando usar: Para regularizar pequenas propriedades rurais produtivas.

Base legal: Art. 191 da Constituição Federal, Art. 1.239 do Código Civil

5. Usucapião Especial Familiar (2 anos)

Prazo: 2 anos (o menor de todos!)

Requisitos:

• Posse ininterrupta por apenas 2 anos
• Imóvel de até 250m²
• Utilizado para moradia própria ou da família
• Não ser proprietário de outro imóvel
• Abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro

Quando usar: Em casos de separação ou divórcio com abandono do lar por um dos cônjuges.

Observação: Não se discute culpa pela separação, apenas o abandono físico do imóvel.

Base legal: Art. 1.240-A do Código Civil

6. Usucapião Especial Coletiva (5 anos)

Prazo: 5 anos

Requisitos:

• Posse ininterrupta por 5 anos
• Núcleos urbanos informais (comunidades de baixa renda)
• Área total dividida pelo número de possuidores inferior a 250m² por pessoa
• Não ser proprietário de outro imóvel
• Propriedade será dividida entre várias pessoas

Quando usar: Para regularização de comunidades e favelas.

Base legal: Art. 10 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)

7. Usucapião Especial Indígena (10 anos)

Prazo: 10 anos

Requisitos:

• Posse ininterrupta por 10 anos
• Imóvel de até 50 hectares
• Proteção especial para povos indígenas

Observação: Não se aplica a terras da União ocupadas por grupos tribais ou áreas reservadas.

Base legal: Art. 33 da Lei 6.001/1973 (Estatuto do Índio)

Quadro Comparativo de Prazos

Como Fazer Usucapião

Existem duas formas de solicitar a usucapião: judicial (na Justiça) ou extrajudicial (em cartório). A escolha depende da sua situação.

Usucapião Judicial (na Justiça)

Quando é obrigatória:

• Há conflito ou oposição do proprietário
• Existem herdeiros menores ou incapazes
• Há dúvidas sobre a documentação

Passo a passo:

1. Reúna documentação que comprove a posse (contas de água, luz, IPTU, fotos, declarações de vizinhos)
2. Contrate advogado (obrigatório por lei)
3. Advogado ajuíza ação no fórum competente
4. Citação dos envolvidos (proprietário, vizinhos, poder público)
5. Publicação em jornais para informar terceiros interessados
6. Perícia judicial para avaliar a situação do imóvel
7. Sentença do juiz declarando a usucapião
8. Registro da sentença no Cartório de Registro de Imóveis

Prazo: Processo pode levar anos (geralmente 2 a 5 anos)

Usucapião Extrajudicial (em Cartório)

Quando pode ser feita:

• Todos os envolvidos são maiores e capazes
• Há consenso (sem oposição)
• Documentação está em ordem

Passo a passo:

1. Contrate advogado (obrigatório)
2. Obtenha planta do imóvel assinada por engenheiro ou topógrafo com ART
3. Colha assinaturas dos vizinhos (confrontantes) e do proprietário na planta
4. Reconheça firmas de todas as assinaturas
5. Reúna documentos que comprovem a posse
6. Compareça ao Cartório de Notas para lavrar Ata Notarial
7. Dê entrada no Cartório de Registro de Imóveis
8. Aguarde procedimento registral

Prazo: Geralmente 120 dias (4 meses) - muito mais rápido que o judicial!

Vantagens:

• Muito mais rápido
• Menos burocrático
• Geralmente mais barato
• Mesma validade legal

Documentos Necessários

Para qualquer tipo de usucapião:

• RG e CPF do requerente
• Comprovante de residência
• Contas de água, luz, IPTU em seu nome (quanto mais antigas, melhor)
• Certidões negativas dos distribuidores
• Fotos do imóvel mostrando melhorias
• Declarações de vizinhos confirmando sua posse
• Planta e memorial descritivo (assinados por profissional habilitado)
• Qualquer documento que comprove a posse (recibos, contratos, etc.)

Quanto Custa Fazer Usucapião

Os custos variam bastante conforme o valor do imóvel e o tipo de processo.

Estimativa geral: 10% a 30% do valor do imóvel

Componentes do custo:

• Honorários advocatícios: obrigatórios (geralmente 10% a 20% do valor do imóvel)
• Taxas judiciais: se for processo judicial
• Emolumentos de cartório: se for extrajudicial
• Planta e memorial descritivo: R$ 1.500 a R$ 5.000 (engenheiro/topógrafo)
• Perícias e avaliações: R$ 1.500 a R$ 5.000
• Certidões e documentos: R$ 300 a R$ 800

Importante: Famílias de baixa renda podem solicitar assistência gratuita da Defensoria Pública.

O que Impede a Usucapião

Nem todos os bens podem ser adquiridos por usucapião:

1. Terras públicas: imóveis da União, Estados ou Municípios não podem ser usucapiados
2. Imóveis com contrato de locação: se você é inquilino, não pode usucapir
3. Imóveis com contrato de comodato: empréstimo gratuito impede usucapião
4. Áreas de preservação ambiental: protegidas por lei

Onde Buscar Ajuda

• Advogado especializado em Direito Imobiliário: essencial para conduzir o processo
• Defensoria Pública: para famílias de baixa renda
• Cartório de Notas: para usucapião extrajudicial
• Cartório de Registro de Imóveis: para registro final
• Vara Cível do Fórum: para usucapião judicial

Conclusão

A usucapião é um instrumento legal importante que permite regularizar a situação de quem ocupa e cuida de um imóvel há anos, dando função social à propriedade. Embora o processo possa parecer complexo, com a orientação adequada e documentação organizada, é possível conquistar a propriedade legal do bem. A usucapião extrajudicial tornou o processo muito mais rápido e acessível, sendo a melhor opção quando há consenso entre as partes. Sempre busque orientação de um advogado especializado para avaliar qual tipo de usucapião se aplica ao seu caso e qual a melhor estratégia a seguir.